« Depuis deux mois, on vit dans les hôtels et c’est très pénible pour nous. On n’est pas habitués. »

En effet, il dit habiter à la même adresse, avec son épouse, depuis 47 ans. Il fait partie de la trentaine de résidents d’un immeuble montréalais qui ont été évacués en février dernier.

Cette évacuation, c’est un peu le point d’orgue d’une succession d’événements depuis l’achat de l’immeuble de 46 logements, construit en 1954, par l’entreprise Les investissement 3655 Ridgewood Ltée en 2019.

Rapidement, Benjamin Homaee, un des locataires, constate l’impact du changement de propriétaire. Il observe que l’entretien ménager est réduit à son strict minimum. Puis, le seul et unique ascenseur tombe en panne.

Pour les aînés, qui vivent aux étages supérieurs, comme Aleksander Stajic, c’est un réel problème. Pendant trois mois, on a été sans ascenseur pour monter nos affaires. Nous, on est au cinquième étage. Donc, c’était très dur, explique-t-il.

ALEKSANDER STAJIC

PHOTO : RADIO-CANADA / LUC ROBIDA

Des locataires disent avoir eu des offres d’argent et fait l’objet de pressions pour résilier leur bail. Benjamin Homaee refuse de partir. Il se voit mal déménager en pleine pandémie. De plus, il est convaincu qu’un appartement équivalent au sien pourrait lui coûter jusqu’à 800 dollars de plus par mois.

D’autres locataires reçoivent des avis d’éviction le 23 décembre et le 30 décembre 2019 afin de subdiviser leur logement et ajouter des logements supplémentaires dans l’immeuble, conformément au Code civil.

C’est le cas d’Adriana Pavelesco Bortas, 78 ans, qui habite l’endroit depuis 31 ans. Lorsque j’ai lu l’avis, j’étais perturbée, angoissée, dit-elle. Elle refuse de partir. Son appartement, qui lui coûte environ 800 $ par mois, se trouve près de tous les services.

Adriana Pavelesco Bortas et cinq autres locataires s’adressent au Tribunal du logement pour contester leur éviction. Le propriétaire doit abandonner son projet avec l’entrée en vigueur de nouvelles règles.

En 2020, l’arrondissement de Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce adopte un règlement qui interdit la division et subdivision de logements existants. Cette mesure vise à lutter contre la pénurie de logements, la pire en 15 ans dans la métropole.

Malgré tout, l’immeuble se vide de ses locataires. Résultat : à l’automne 2020, sur 46 logements, seule une vingtaine sont toujours habités. Les locataires qui restent sont loin de se douter du cauchemar qui les attend.

ADRIANA PAVELESCO BORTAS

PHOTO : RADIO-CANADA / STÉPHANIE ALLAIRE

Un propriétaire connu de comités de logements

Le propriétaire, c’est une entreprise dirigée par Jeremy Kornbluth et Brandon Shiller. Les deux hommes d’affaires, qui possèdent de nombreux immeubles à Montréal, suscitent la grogne de locataires. Leurs méthodes sont critiquées.

En 2019, le Tribunal du logement leur avait ordonné de cesser toute tactique d’harcèlement [sic] en vue d’obtenir le départ des locataires, incluant le harcèlement par négligence et par inaction. Les faits reprochés s’étaient déroulés dans un autre immeuble montréalais.

Dans ce cas-ci, le propriétaire obtient un permis pour faire des travaux de rénovation dans la vingtaine de logements laissés vacants, sans toutefois les diviser ou les subdiviser. À l’automne 2020, l’immeuble se transforme en véritable chantier.

Ils ont commencé de bas en haut à démolir tous les murs, arracher les planchers de bois, à détruire les cloisons sèches, explique Adriana Pavelesco Bortas. Il y avait trop de bruit. Il y avait trop de poussière, précise Aleksander Stajic.

Benjamin Homaee, en plein télétravail, doit composer avec le vacarme des travaux provenant de toutes parts.

Mon appartement était placé dans une zone où il y avait des travaux dans l’appartement devant moi, à gauche, en haut, puis en bas. Lorsque je parlais au téléphone, j’étais pas capable d’entendre la personne. C’était horrible.

Travaux du Ridgewood

PHOTO : RADIO-CANADA / LOCATAIRE

Les droits des uns et des autres

Le porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), Maxime Roy-Allard, voit de plus en plus de cas comme celui-là.

Quand les travaux ne sont pas dans notre logement, on n’a pas beaucoup de pogne juridique, se désole-t-il. Le propriétaire a le beau jeu de faire les rénovations qu’il veut. Mais il peut aussi le faire pour se débarrasser des locataires, malheureusement.

Le porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), Hans Brouillette, trouve l’argument ridicule. De dire qu’on fait des travaux dans le but d’évincer des gens, c’est absurde parce que ces travaux-là vont permettre d’améliorer les logements, dit-il.

Il rappelle aussi que le parc immobilier locatif de Montréal est en très mauvais état, les travaux majeurs sont donc inévitables. Mais pour que tout se passe bien, il vaut mieux, à son avis, bien informer les locataires à l’avance et les tenir au courant.

À la lumière des témoignages recueillis, ce n’est pas ce qui s’est passé dans l’immeuble au coeur de ce reportage.

Le Code civil ne contient pas de dispositions précises sur les travaux dans des logements vacants adjacents à des logements habités. De l’avis d’Antoine Morneau-Sénéchal, avocat et auteur du livre Le louage résidentiel, le propriétaire a le droit de faire des travaux. Mais le locataire a aussi le droit de jouissance des lieux. La question n’est pas simple.

C’est difficile de dire à quel moment telle ou telle situation va dépasser les limites acceptables. C’est un concept qui est un peu flou, dit-il.

D’après Hans Brouillette, compte tenu des règles sur l’augmentation des loyers, les travaux majeurs sont déficitaires. Ça prend 43 ans pour amortir les travaux de rénovation, ce qui fait que les propriétaires jettent la serviette et préfèrent vendre l’immeuble.

Il fait valoir que seuls des investisseurs financiers, qui ne visent pas du long terme, et des entreprises de construction, qui ont déjà une main-d’oeuvre pour faire des travaux, sont en mesure de rentabiliser des immeubles locatifs.

De l’amiante au Ridgewood

PHOTO : RADIO-CANADA / LOCATAIRE

Amiante : des analyses inquiétantes

À l’automne 2020, des locataires découvrent des affiches avec le mot amiante sur les portes de logements vacants en rénovation. Benjamin Homaee est inquiet, surtout quand il constate qu’il y a une fente dans le plancher de son salon par laquelle la poussière des travaux peut s’infiltrer. Il contacte alors la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST).

Le 13 janvier dernier, la CNESST ordonne la suspension des travaux de démolition et rénovation. Elle constate, entre autres :

• qu’il y a présence d’amiante dans les matériaux sur pratiquement tous les étages;
• que la compagnie et ses travailleurs ne sont pas formés sur l’amiante;
• qu’aucune procédure de décontamination conforme […] n’est prévue ou appliquée;
• que des débris et poussières sont présents dans l’ensemble du chantier;
• que cette situation mène à une éventualité d’inhalation de fibres d’amiante […] ce qui peut causer des maladies graves ou mortelles.

Les locataires à qui nous avons parlé soutiennent ne jamais avoir été avisés de la présence d’amiante par le propriétaire. Ils l’ont plutôt appris en voyant les affiches sur les portes. Selon Hans Brouillette de la CORPIQ, un propriétaire est responsable de ce qui se passe dans son immeuble et de la sécurité des locataires.

Benjamin Homaee et d’autres locataires se demandent maintenant s’ils ont été exposés à de l’amiante étant donné toute la poussière qui s’est infiltrée chez eux pendant toute la durée des travaux.

Benjamin Homaee

PHOTO : RADIO-CANADA / MARTIN BRUNETTE

Pour en avoir le coeur net, nous avons demandé à l’entreprise AxxonLab, spécialisée en tests d’amiante, de faire l’analyse de trois échantillons de poussière. Les résultats révèlent la présence d’amiante de manière significative dans un logement et un espace commun.

D’après le directeur d’AxxonLab, David Mitch, si les travaux avaient été bien faits, on ne devrait pas retrouver d’amiante dans la poussière. Le danger de l’amiante dans la poussière, c’est que les fibres d’amiante retournent en suspension dans l’air et qu’elles deviennent des fibres d’amiante respirables, ajoute-t-il.

L’amiante est dangereux lorsqu’il est respiré. Pour les experts consultés, c’est préoccupant, puisque l’amiante est cancérigène et qu’il n’existe pas de seuil d’exposition sécuritaire. Mais ils précisent toutefois que le risque est faible de développer un cancer à la suite d’une exposition de courte durée et de faible intensité.

La RBQ ordonne l’évacuation

Mais ce n’est pas tout. Benjamin Homaee s’inquiète quand il voit que des matériaux de construction sont empilés dans les corridors. Je me disais, si ça prend en feu, comment je peux sortir?

La Régie du bâtiment intervient à son tour. Elle constate des manquements majeurs en lien avec la sécurité du bâtiment, dont l’absence de séparations coupe-feu dans l’ensemble du bâtiment.

La RBQ ordonne l’évacuation complète de l’immeuble. Les locataires sont pris en charge par la Croix-Rouge pendant quelques jours. Puis le propriétaire assume les frais d’hébergement des locataires en attendant qu’ils puissent retourner chez eux.

Matériaux de construction bloquant un accès.

PHOTO : RADIO-CANADA / LOCATAIRE

Le point de vue du propriétaire

Nous avons communiqué avec Eric Choueke, l’avocat de Jeremy Kornbluth et Brandon Shiller, les dirigeants de l’entreprise propriétaire de l’immeuble, afin d’obtenir leur version des faits. Il a refusé notre demande d’entrevue. Mais dans un courriel, le 14 mars dernier, il nous écrit que ses clients collaborent avec toutes les autorités et tous les professionnels et qu’ils font tout ce qu’ils peuvent pour permettre le retour des locataires dans leur logement le plus rapidement possible.

Depuis, les locataires ont pratiquement tous été réintégrés chez eux à l’exception de ceux du 5e étage. Dans leur cas, cela fait maintenant plus de deux mois qu’ils ont quitté leur logement.

Les derniers développements

Mais l’histoire ne s’arrête pas là. La semaine dernière, l’arrondissement a rappelé à l’ordre le propriétaire en ordonnant l’arrêt des travaux de rénovation pour des raisons de sécurité. Les autorités municipales ont aussi exigé du propriétaire le nettoyage complet et la décontamination des logements habités par une entreprise spécialisée.

Selon les experts consultés, les locataires n’auraient jamais dû réintégrer leurs logements avant qu’ils aient d’abord été nettoyés et décontaminés, compte tenu des constats de la CNESST.

Les locataires se sont adressés collectivement au Tribunal du logement dans l’espoir d’obtenir un dédommagement pour tout ce qu’ils ont enduré depuis six mois.

Benjamin Homaee, Adriana Pavelesco Bortas et Aleksander Stajjic n’ont pas l’intention de déménager. Mais ils s’interrogent sur la sécurité de leur logis.

Est-ce que le propriétaire puis l’entrepreneur, est-ce qu’ils se soucient comme de notre santé, notre sécurité?, se demande Benjamin Homaee.

Source et article complet : https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1786498/locataire-montreal-lafacture-renovations-evictions-logements