La flambée des prix sur le marché de l’immobilier a précarisé la situation de nombreux locataires devant faire face, à Montréal comme ailleurs au Québec, à diverses tactiques d’éviction, en pleine pandémie de COVID-19. Pour conserver leur logement abordable, de plus en plus de locataires s’unissent et se tournent vers les tribunaux. Retour sur une année marquée par la crise du logement.

De Sherbrooke à Trois-Rivières, en passant par Drummondville et tous les quartiers de Montréal, pas une semaine ne s’est passée sans que les journalistes du Devoir soient contactés par des locataires craignant l’éviction.

Les histoires ont bien sûr varié ; mais certaines approches se répétaient d’immeuble en immeuble. Entre la carotte et le bâton, des propriétaires cherchaient tantôt à faire signer une cession de bail en offrant des compensations, tantôt à forcer des locataires à partir en entreprenant des rénovations très dérangeantes. D’autres ont entrepris de convertir des logements locatifs en copropriétés indivises, exploitant les limites de la réglementation dans certains arrondissements de Montréal.

Un grand élan du marché immobilier explique en partie la pression à la hausse sur le prix des loyers. Après avoir colligé plus de 3000 annonces, notre équipe a par exemple relevé que la moyenne des loyers dans certains quartiers de Montréal comme Verdun et le Sud-Ouest avait bondi de 14 % entre 2019 et 2020.

Le fond de la question en chiffres

Mais concrètement, y a-t-il eu plus d’évictions de locataires en 2021 ? Encore difficile à établir. Dans un rapport publié à la mi-décembre, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) faisait état d’une hausse de 46 % des appels recensés par ses membres de la part de locataires menacés de subir une éviction ou une reprise de logement.

Le Comité logement de Rosemont avançait par exemple en mai dernier qu’au moins 18 immeubles résidentiels étaient menacés d’éviction dans le quartier.

Les données du Tribunal administratif du logement (TAL) fournies au Devoir sont quant à elles teintées par une interdiction d’éviction de locataires, effective entre mars et juillet 2020. Les évictions pour agrandissement, subdivision ou changement d’affectation présentées au TAL ont ainsi diminué de 34 % en 2020-2021, par rapport à l’année précédente.

Ce dénombrement n’est pas un portrait exhaustif de la réalité : les cas ne peuvent être comptabilisés qu’à partir du moment où un locataire ou un propriétaire s’adresse à ce tribunal, donc en cas de litige ou question à trancher. Les données fournies s’arrêtent par ailleurs au 28 février dernier.

Il en va de même pour les reprises : de plus en plus de locataires les refusent, ce qui a fait augmenter le nombre de ces causes de 33 % devant le TAL dans la dernière année. Un propriétaire ne peut se réapproprier un logement que pour lui-même, ou pour y loger un parent ou un enfant, un ex-conjoint ou un autre membre de sa famille qu’il soutient. S’agirait-il d’évictions déguisées en reprises ?

Ici encore, les points de vue s’affrontent. Le directeur général de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), Benoit Ste-Marie, a plutôt appelé à rester flexible quant aux agrandissements et aux reprises pour « ne pas chasser les familles » des grandes villes.

« Ce qui est certain, c’est qu’on en parle plus », dit quant à lui Martin Gallié, professeur à l’UQAM et spécialiste du droit du logement. Il constate en effet que les évictions ont occupé une place particulièrement importante dans les médias cette année, dans le contexte de la crise sanitaire.

Mobilisation en réponse à la crise

Dans les dernières années, les locataires ont d’ailleurs été de plus en plus nombreux à s’organiser pour ne pas quitter leur milieu de vie dans un contexte où les logements locatifs abordables se font de plus en plus rares.

Plusieurs ont tenté par exemple de céder leur bail à un prochain occupant afin de maintenir le prix du loyer. Cette démarche n’est toutefois pas sans obstacles, même si un propriétaire ne peut la refuser sans des motifs « sérieux » en vertu du Code civil du Québec.

« C’est tellement difficile de se trouver un logement abordable aujourd’hui que les locataires n’ont pas le choix de se défendre », soulève l’avocat Alexandre B. Romano, qui représente la majorité des locataires du Manoir Lafontaine, menacés d’éviction dans l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal.

Plusieurs locataires, comme ceux du Manoir Lafontaine, s’unissent d’ailleurs pour avoir plus de chances d’avoir gain de cause devant les tribunaux. C’est le cas notamment des locataires de l’homme d’affaires Giancarlo Bellini, qui devront défendre devant la Cour supérieure le droit de rester dans leur logement. M. Bellini souhaite pour sa part détruire quatre bâtiments pour en faire un projet immobilier de trois étages, dans Rosemont–La Petite-Patrie.

Ailleurs, à Sherbrooke, des locataires se sont unis pour résister aux pressions d’un gestionnaire qui tentait de leur faire résilier leur bail. Huit voisins solidaires de la rue Malouin avaient constaté avec effroi qu’ils s’apprêtaient à subir le même sort que des immeubles en face, « vidés » par leur propriétaire, Tristan Desautels.

« En sachant qu’on va se retrouver dans un autre quartier ou dans un logement plus cher [si on est évincé], je pense que ça explique pourquoi il y a plus de mobilisation [des locataires], ce qui est tout à fait normal », renchérit pour sa part M. Romano.

En parallèle, les profits qui peuvent être tirés des évictions de locataires dans le but de créer des copropriétés ou de rénover un logement pour le louer plus cher sont de plus en plus attrayants pour les propriétaires, évoque l’avocat. Les reventes rapides de propriétés, communément appelées des flips, sont par ailleurs plus populaires que jamais dans la grande région de Montréal.

Les formations pour les investisseurs immobiliers se multiplient également, un coaching pour flairer les gains immobiliers, comme l’ont expliqué plusieurs adeptes au Devoir en avril dernier.

« C’est le nouvel investissement à la mode parce qu’il y a de l’argent à faire […], c’est une ruée vers l’or », souligne l’avocat et chargé de cours à l’UQAM en droit du logement Daniel Crespo Villarreal.